8%-Wohnsteuer für Mieter und Eigentümer
Eigenmietwert 2.0
Stefan Drack, 26. Januar 2018
5 Deklaration des Eigenmietwertes. 3
6 Begründung und Überlegungen 3
9 Analogie zwischen Mietern und Eigentümern 4
Die Wohneigentumsbesteuerung soll in der Schweiz erneuert werden. Diese Reform erfordert unsere Kreativität, denn das neue Steuergesetz soll ausgewogen sein. Ausserdem wurde über Jahrzehnte
kein mehrheitsfähiges Steuermodell gefunden.
Sowohl die Wirtschaftskommission des Ständerates als auch des Nationalrates haben die Initiative 17.400 angenommen. (Ständerat am 2.2.2017, Nationalrat am 16.8.2017)
Der Vorstoss verlangt u.a. die Aufhebung der Eigenmietwertbesteuerung am Hauptwohnsitz und dass eine Ungleichbehandlung von Mietern und Eigentümern zu vermeiden sei. Ausserdem muss die
Steuerreform haushaltsneutral sein, d.h. die Steuererträge von Gemeinden und Kantonen müssen in etwa unverändert bleiben.
Die Volkswirtschaftslehre unterscheidet bei Häusern und Wohnungen drei Aspekte, die besteuert werden können: Das Vermögen, das Einkommen und den Konsum. Dies gilt sowohl für Mietwohnungen
als auch für Wohneigentum.
Die Vermögenssteuer für Immobilien ist unbestritten. Die Eigenmietwertbesteuerung hingegen ist ausgesprochen unpopulär. Sie führt zu einer zusätzlichen Steuerbelastung von Hauseigentümern.
Bei der EMW-Besteuerung wird der Eigenmietwert dem Einkommen angerechnet, während der Wohnkonsum von Steuern befreit ist. Die Wohnsteuer im vorliegenden Konzept kehrt dies um. Die Einkommensseite
wird von Steuern befreit, dafür gibt es für den Wohnkonsum eine Einheitssteuer von 8%. Zukünftig soll also statt dem „Wohn-Einkommen“ der Wohnkonsum besteuert werden.
Die wichtigsten Ziele der Wohnsteuer sind:
1. Wohnkonsum wird ähnlich hoch versteuert wie jeder andere Konsum,
2. vergleichbare Steuern für Mieter und Eigentümer und
3. unveränderte und stetige Steuererträge für Gemeinden und Kantone.
Daneben soll der Verwaltungsaufwand minimiert und die Zahl der Steuerschlupflöcher reduziert werden.
Den Hauseigentümern über Jahrzehnte die Abschaffung des Eigenmietwertes in Aussicht zu stellen ist wohl die genialste Propaganda unserer Zeit. Aber wäre eine solche Steuerbefreiung nicht gerade
im Falle von Einfamilienhäusern unlogisch? Einfamilienhäuser verursachen in der Standortgemeinde hohe Infrastrukturkosten. Die Besitzer angemessen an diesen Kosten zu beteiligen entspricht dem
Verursacherprinzip.
|
Eigenmietwertbesteuerung
Geschichte und Nachteile: www.Eigenmietwert-nein.ch |
Aktuelles Steuermodell, bei welchem der Eigenmietwert dem steuerbaren Einkommen angerechnet wird. Auf der anderen Seite dürfen Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden.
|
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Eigenmietwert (60%) |
Schätzwert, der ca. 60% der Vergleichsmiete beträgt. Basis für die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum.
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Wohnkonsum |
Mit ca. 36 % meistens der grösste Budgetposten eines Privathaushaltes. Dazu gehören Wohnen, Energie und Instandhaltung.
|
|
Vergleichsmiete |
Betrag, der für eine vergleichbare Wohnung jährlich zu bezahlen ist. Berücksichtigt sind dabei Art, Grösse, Ausstattung, Lage, Energieverbrauch, usw.
|
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Wohneigentumsförderung |
Staatliche Förderung entsprechend Bundesverfassung, Artikel 108, Absatz 1. Diese ist vor allem dann erforderlich, wenn hohe Hypothekarzinsen die Bautätigkeiten zum Erliegen bringen.
|
Auf Mieteinnahmen und Eigenmietwerten (mind. 60% der Vergleichsmiete) wird eine Einheitssteuer von 8% erhoben. Die Steuern gehen je zur Hälfte an den Kanton und die Gemeinde. Die Gemeinde kann
mit der Wohnsteuer einen Teil der Kosten decken, die auf den Wohnkonsum zurück zu führen sind. (Erschliessung, Pflege der Infrastruktur, allgemeiner Verwaltungsaufwand, usw.)
Mieten und Eigenmietwerte bleiben auf dem bisherigen Stand. Mietnebenkosten sind von der Wohnsteuer nicht betroffen. Unternehmen und private Vermieter bezahlen keine weiteren Steuern auf den
Gewinn der Mieteinnahmen. Firmen müssen für die Vermietung von Wohnungen eine separate Buchhaltung führen.
Dauerhafte Untervermietung, z.B. länger als drei Monate, ist am Hauptwohnsitz steuerfrei. Dabei dürfen die Einnahmen aus der Untervermietung maximal 50% von Miete oder Eigenmietwert
betragen.
Neu soll es möglich sein, den Eigenmietwert online zu aktualisieren. Damit können bisher zu hoch angesetzte Schätzungen alter Liegenschaften korrigiert werden.
Eine Einheitssteuer hat den grossen Vorteil, dass unternehmerische Einzelpersonen und komplexe, steueroptimierte Unternehmen ihre Mieteinnahmen gleich versteuern!
Wohnkonsum kennt viele Ausprägungen. Es gibt Menschen, die sich mit minimalem Wohnraum begnügen müssen und dabei Schadstoffen und Lärm ausgesetzt sind. Andere können es sich leisten, prächtige
Wohnungen in schönster Umgebung ungenutzt zu lassen. Das Konzept der Wohnsteuer übt hier weder Kritik noch enthält sie eine Progression im Sinne einer Luxussteuer.
Der Wohnkonsum ist in erster Linie darum zu besteuern, weil er in der Gemeinde und im Kanton zu Folgekosten führt. Eine Steuer auf den Wohnkonsum schafft ausserdem Anreize, mit der begrenzten
Ressource Bauland sparsam umzugehen.
Der Wohnkonsum repräsentiert weitgehend die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Haushaltes. Er ist auch aus diesem Grund als Basis für Steuern geeignet, ähnlich wie bei der
Mehrwertsteuer.
Der Wohnkonsum ist schwierig messbar. Die beiden besten Indikatoren sind bis heute die Miete für Mietwohnungen und der Eigenmietwert für Wohneigentum. Diese Indikatoren sind auf den Hauptwohnsitz
und die Zweitwohnung anwendbar. Eine Unterscheidung ist überflüssig, was das Steuersystem vereinfacht.
Neu soll der Eigenmietwert online durch den Wohneigentümer deklariert werden können. Die Verwaltung prüft, ob die aktualisierten Eigenmietwerte plausibel sind. Sollte sich zum Beispiel beim
Verkauf einer Liegenschaft herausstellen, dass ein Eigenmietwert auf falschen Angaben beruht, werden Nach- oder Strafsteuern fällig.
Beim Erfassen des Eigenmietwertes wird auch die Lage erfasst. Die entsprechende Beurteilung sollte sich in etwa mit der Beurteilung von Miet- und Immobilienangeboten am gleichen Standort decken.
Längerfristig ist auch eine Klassierung der Lagen innerhalb einer Gemeinde denkbar.
Eignet sich der Eigenmietwert zum Nachweis von Wuchermieten? Beträgt z.B. eine Miete mehr als 1.5-mal den Eigenmietwert (100%), handelt es sich vermutlich um Wucher.
Die Einheitssteuer auf den Wohnkonsum gleicht der Mehrwertsteuer. Je grösser der Konsum, desto höher die Steuer. Weil der Wohnkonsum teilweise proportional zu den Folgekosten für die Gemeinde ist, entspricht die Wohnsteuer weitgehend dem Verursacherprinzip. Ausgehend von unveränderten Budgets beim Kanton und bei den Gemeinden hilft die Wohnsteuer mit, die Einkommenssteuern moderat zu halten. Die Wohnsteuer trägt also dazu bei, dass die Steuerreform nicht höhere Steuern auf die Löhne zur Folge hat.
Falls es weiterhin Abzüge für Unterhaltskosten geben sollte, können diese ganz oder teilweise mittels Wohnsteuer kompensiert werden. Dies verhindert, dass die Mieter die entsprechenden Steuerausfälle mitfinanzieren.
Der einheitliche Steuersatz ermöglicht es, Abläufe mit wenig Aufwand zu automatisieren. So zum Beispiel wiederkehrende Zahlungsaufträge zum Entrichten der Steuern. Die hohe Transparenz reduziert
Steuerschlupflöcher auf ein Minimum. Dies ermöglicht einen beachtlichen Steuerertrag bei moderatem Steuersatz. Wohneigentümer mit geringen Hypotheken dürfen sich auf eine Halbierung der Steuern
freuen. (Verglichen mit der aktuellen Eigenmietwertbesteuerung)
Die steuerfreie Untervermietung am eigenen Hauptwohnsitz motiviert dazu, leer stehende Teile von Wohnungen und Häusern besser zu nutzen. Wenn z.B. eine pensionierte Person eine Einliegerwohnung
vermietet, gibt es zwei Gewinner. Die pensionierte Person durch das Zusatzeinkommen, den Untermieter durch den günstigen Wohnraum.
Von Altersarmut können Mieter wie Wohneigentümer betroffen sein. Kein Steuermodell wird dies grundsätzlich verhindern. Die Wohnsteuer trägt aber dazu bei, dass ausreichend Mittel für die
Sozialhilfe zur Verfügung stehen. Rund ein Drittel der Wohnsteuer stammt von (nicht steuerbefreiten!) Wohneigentümern.
Möglicherweise fehlen den pensionierten Wohneigentümern die Mittel, ihre Liegenschaft zu renovieren. In der Folge sind sie mit hohen Kosten für Heizung und Reparaturen konfrontiert. Immerhin
können sie dank der Selbstdeklaration des Eigenmietwertes endlich die zu hohe Schätzung dem Stand ihrer gealterten Wohnung anpassen. Ein Steuersatz von 8% dürfte in den meisten Fällen dem
heutigen Steuersatz ähnlich sein.
Die Erhebung der Steuern und die Verwendung der Steuererträge liegen innerhalb der Kantonsgrenzen. Die Kantone bestimmen, wie hoch der Eigenmietwert liegen soll. Dabei halten sie sich wie bisher
an die Grenzen von 60 und 100% der Vergleichsmiete. 60% entspricht einer grosszügigen Wohneigentumsförderung nach dem Giesskannenprinzip.
Um die Steuerdaten innerhalb der Kantone und über die Kantonsgrenzen hinaus austauschen zu können, müssen sich alle Kantone an eine einheitliche Datenstruktur halten. Eine Anforderung, die auch
heute zu erfüllen ist.
Für die Erhebung der Steuern und für die Selbstdeklaration des Eigenmietwertes sind zusätzliche Computer-Applikationen erforderlich. Es dürfte sinnvoll sein, dass die Kantone diese
Programmierarbeit koordiniert von einem zentralen Anbieter beziehen.
Im aktuellen Steuersystem (Eigenmietwertbesteuerung) werden die Analogien zwischen Mietern und Eigentümern gerne unterschätzt. Dazu einige Beispiele:
Natürlich gibt es auch grosse Unterschiede: Mieter tragen deutlich weniger (finanzielle) Risiken und können viele Probleme an den Vermieter delegieren, z.B. Reparaturen.
Mieteinnahmen und Eigenmietwerte (60% bis 100% der Vergleichsmiete) unterliegen einem Einheitssteuersatz, der maximal der MwSt entsprechen darf. Liegt eine Miete deutlich unter der
Vergleichsmiete, kommt der Eigenmietwert zur Anwendung. Der Bundesrat legt Ausnahmeregelungen fest, z.B. für Pensionskassen.
Der Steuerertrag geht zu 50% an die Standortgemeinde und zu 50% an den Kanton.
Zwei Volksinitiativen?
Eine Initiative könnte eine Wohnsteuer für Wohneigentum fordern. Eine weitere Initiative könnte eine Wohnsteuer für Mietwohnungen anstreben.
Die unterschiedliche Besteuerung von Mietwohnungen und vermieteten Gewerberäumen kann als Widerspruch zum Grundsatz gesehen werden, dass Gleiches gleich zu versteuern sei. Allerdings ist
fraglich, wie viel Gewicht man dieser Sichtweise von Investoren beimessen will.
Wenn sich Wohnungen und Geschäftsräume teilweise überschneiden, ist die Besteuerung anspruchsvoll, da unterschiedliche Steuermodelle zur Anwendung kommen.
Unternehmen die in mehreren Branchen tätig sind, müssen den Teil der Vermietung separat abrechnen. Der Geschäftsbericht ist entsprechend anzupassen.
Mieteinnahmen aus dem Ausland sind von der Wohnsteuer nicht betroffen.
Sollten die Hypothekarzinsen auf über 5% ansteigen, könnte sich das Parlament veranlasst fühlen, den steuerlichen Hypothekarzinsabzug wieder einzuführen … In diesem Fall ist die Wohnsteuer von
untergeordneter Bedeutung. Bei 50% Verschuldung fällt sie deutlich weniger ins Gewicht als 1% Hypothekarzins.
Welcher Anteil des Gemeindebudgets direkt auf den Wohnkonsum zurückgeführt werden kann, ist kaum bekannt. Der Zusammenhang sollte untersucht werden.
Damit das Inkasso der Wohnsteuer durch einen Dienstleister erfolgen kann, müsste sie eventuell Wohngebühr, Infrastrukturgebühr oder ähnlich genannt werden.
Die Wohnsteuer soll für alles selbstgenutzte Wohneigentum gelten, d.h. Häuser und Eigentumswohnungen. Auf eine Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnung kann verzichtet werden. Die
Wohnsteuer eignet sich auch für Wohnbaugenossenschaften.
Bei der Vermietung von Wohnungen durch Firmen dürfte die Wohnsteuer verglichen mit den aktuellen Steuern weitgehend haushaltsneutral sein. D.h. Firmen bezahlen durchschnittlich schon heute
ca. 8% Steuern auf ihre Mieteinnahmen.
Vermutlich eignet sich die Wohnsteuer auch für privat vermietete Wohnungen. Ob die Einheitssteuer haushaltsneutral ist oder nicht muss untersucht werden. Sollte die Wohnsteuer auch hier zur
Anwendung kommen, müsste bei unverhältnismässig hohem Gewinn die Miete gesenkt werden.
In welchen Bereichen die Wohnsteuer gelten soll, wird man erst festlegen können, wenn die heutigen Steuererträge bekannt sind.
8%-Wohnsteuer für Mieter und Eigentümer
Eigenmietwert 2.0
Stefan Drack, 26. Januar 2018
5 Deklaration des Eigenmietwertes. 3
6 Begründung und Überlegungen 3
9 Analogie zwischen Mietern und Eigentümern 4
Die Wohneigentumsbesteuerung soll in der Schweiz erneuert werden. Diese Reform erfordert unsere Kreativität, denn das neue Steuergesetz soll ausgewogen sein. Ausserdem wurde über Jahrzehnte
kein mehrheitsfähiges Steuermodell gefunden.
Sowohl die Wirtschaftskommission des Ständerates als auch des Nationalrates haben die Initiative 17.400 angenommen. (Ständerat am 2.2.2017, Nationalrat am 16.8.2017)
Der Vorstoss verlangt u.a. die Aufhebung der Eigenmietwertbesteuerung am Hauptwohnsitz und dass eine Ungleichbehandlung von Mietern und Eigentümern zu vermeiden sei. Ausserdem muss die
Steuerreform haushaltsneutral sein, d.h. die Steuererträge von Gemeinden und Kantonen müssen in etwa unverändert bleiben.
Die Volkswirtschaftslehre unterscheidet bei Häusern und Wohnungen drei Aspekte, die besteuert werden können: Das Vermögen, das Einkommen und den Konsum. Dies gilt sowohl für Mietwohnungen
als auch für Wohneigentum.
Die Vermögenssteuer für Immobilien ist unbestritten. Die Eigenmietwertbesteuerung hingegen ist ausgesprochen unpopulär. Sie führt zu einer zusätzlichen Steuerbelastung von Hauseigentümern.
Bei der EMW-Besteuerung wird der Eigenmietwert dem Einkommen angerechnet, während der Wohnkonsum von Steuern befreit ist. Die Wohnsteuer im vorliegenden Konzept kehrt dies um. Die Einkommensseite
wird von Steuern befreit, dafür gibt es für den Wohnkonsum eine Einheitssteuer von 8%. Zukünftig soll also statt dem „Wohn-Einkommen“ der Wohnkonsum besteuert werden.
Die wichtigsten Ziele der Wohnsteuer sind:
1. Wohnkonsum wird ähnlich hoch versteuert wie jeder andere Konsum,
2. vergleichbare Steuern für Mieter und Eigentümer und
3. unveränderte und stetige Steuererträge für Gemeinden und Kantone.
Daneben soll der Verwaltungsaufwand minimiert und die Zahl der Steuerschlupflöcher reduziert werden.
Den Hauseigentümern über Jahrzehnte die Abschaffung des Eigenmietwertes in Aussicht zu stellen ist wohl die genialste Propaganda unserer Zeit. Aber wäre eine solche Steuerbefreiung nicht gerade
im Falle von Einfamilienhäusern unlogisch? Einfamilienhäuser verursachen in der Standortgemeinde hohe Infrastrukturkosten. Die Besitzer angemessen an diesen Kosten zu beteiligen entspricht dem
Verursacherprinzip.
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Eigenmietwertbesteuerung
Geschichte und Nachteile: www.Eigenmietwert-nein.ch |
Aktuelles Steuermodell, bei welchem der Eigenmietwert dem steuerbaren Einkommen angerechnet wird. Auf der anderen Seite dürfen Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden.
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Eigenmietwert (60%) |
Schätzwert, der ca. 60% der Vergleichsmiete beträgt. Basis für die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum.
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Wohnkonsum |
Mit ca. 36 % meistens der grösste Budgetposten eines Privathaushaltes. Dazu gehören Wohnen, Energie und Instandhaltung.
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Vergleichsmiete |
Betrag, der für eine vergleichbare Wohnung jährlich zu bezahlen ist. Berücksichtigt sind dabei Art, Grösse, Ausstattung, Lage, Energieverbrauch, usw.
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Wohneigentumsförderung |
Staatliche Förderung entsprechend Bundesverfassung, Artikel 108, Absatz 1. Diese ist vor allem dann erforderlich, wenn hohe Hypothekarzinsen die Bautätigkeiten zum Erliegen bringen.
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Auf Mieteinnahmen und Eigenmietwerten (mind. 60% der Vergleichsmiete) wird eine Einheitssteuer von 8% erhoben. Die Steuern gehen je zur Hälfte an den Kanton und die Gemeinde. Die Gemeinde kann
mit der Wohnsteuer einen Teil der Kosten decken, die auf den Wohnkonsum zurück zu führen sind. (Erschliessung, Pflege der Infrastruktur, allgemeiner Verwaltungsaufwand, usw.)
Mieten und Eigenmietwerte bleiben auf dem bisherigen Stand. Mietnebenkosten sind von der Wohnsteuer nicht betroffen. Unternehmen und private Vermieter bezahlen keine weiteren Steuern auf den
Gewinn der Mieteinnahmen. Firmen müssen für die Vermietung von Wohnungen eine separate Buchhaltung führen.
Dauerhafte Untervermietung, z.B. länger als drei Monate, ist am Hauptwohnsitz steuerfrei. Dabei dürfen die Einnahmen aus der Untervermietung maximal 50% von Miete oder Eigenmietwert
betragen.
Neu soll es möglich sein, den Eigenmietwert online zu aktualisieren. Damit können bisher zu hoch angesetzte Schätzungen alter Liegenschaften korrigiert werden.
Eine Einheitssteuer hat den grossen Vorteil, dass unternehmerische Einzelpersonen und komplexe, steueroptimierte Unternehmen ihre Mieteinnahmen gleich versteuern!
Wohnkonsum kennt viele Ausprägungen. Es gibt Menschen, die sich mit minimalem Wohnraum begnügen müssen und dabei Schadstoffen und Lärm ausgesetzt sind. Andere können es sich leisten, prächtige
Wohnungen in schönster Umgebung ungenutzt zu lassen. Das Konzept der Wohnsteuer übt hier weder Kritik noch enthält sie eine Progression im Sinne einer Luxussteuer.
Der Wohnkonsum ist in erster Linie darum zu besteuern, weil er in der Gemeinde und im Kanton zu Folgekosten führt. Eine Steuer auf den Wohnkonsum schafft ausserdem Anreize, mit der begrenzten
Ressource Bauland sparsam umzugehen.
Der Wohnkonsum repräsentiert weitgehend die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Haushaltes. Er ist auch aus diesem Grund als Basis für Steuern geeignet, ähnlich wie bei der
Mehrwertsteuer.
Der Wohnkonsum ist schwierig messbar. Die beiden besten Indikatoren sind bis heute die Miete für Mietwohnungen und der Eigenmietwert für Wohneigentum. Diese Indikatoren sind auf den Hauptwohnsitz
und die Zweitwohnung anwendbar. Eine Unterscheidung ist überflüssig, was das Steuersystem vereinfacht.
Neu soll der Eigenmietwert online durch den Wohneigentümer deklariert werden können. Die Verwaltung prüft, ob die aktualisierten Eigenmietwerte plausibel sind. Sollte sich zum Beispiel beim
Verkauf einer Liegenschaft herausstellen, dass ein Eigenmietwert auf falschen Angaben beruht, werden Nach- oder Strafsteuern fällig.
Beim Erfassen des Eigenmietwertes wird auch die Lage erfasst. Die entsprechende Beurteilung sollte sich in etwa mit der Beurteilung von Miet- und Immobilienangeboten am gleichen Standort decken.
Längerfristig ist auch eine Klassierung der Lagen innerhalb einer Gemeinde denkbar.
Eignet sich der Eigenmietwert zum Nachweis von Wuchermieten? Beträgt z.B. eine Miete mehr als 1.5-mal den Eigenmietwert (100%), handelt es sich vermutlich um Wucher.
Die Einheitssteuer auf den Wohnkonsum gleicht der Mehrwertsteuer. Je grösser der Konsum, desto höher die Steuer. Weil der Wohnkonsum teilweise proportional zu den Folgekosten für die Gemeinde ist, entspricht die Wohnsteuer weitgehend dem Verursacherprinzip. Ausgehend von unveränderten Budgets beim Kanton und bei den Gemeinden hilft die Wohnsteuer mit, die Einkommenssteuern moderat zu halten. Die Wohnsteuer trägt also dazu bei, dass die Steuerreform nicht höhere Steuern auf die Löhne zur Folge hat.
Falls es weiterhin Abzüge für Unterhaltskosten geben sollte, können diese ganz oder teilweise mittels Wohnsteuer kompensiert werden. Dies verhindert, dass die Mieter die entsprechenden Steuerausfälle mitfinanzieren.
Der einheitliche Steuersatz ermöglicht es, Abläufe mit wenig Aufwand zu automatisieren. So zum Beispiel wiederkehrende Zahlungsaufträge zum Entrichten der Steuern. Die hohe Transparenz reduziert
Steuerschlupflöcher auf ein Minimum. Dies ermöglicht einen beachtlichen Steuerertrag bei moderatem Steuersatz. Wohneigentümer mit geringen Hypotheken dürfen sich auf eine Halbierung der Steuern
freuen. (Verglichen mit der aktuellen Eigenmietwertbesteuerung)
Die steuerfreie Untervermietung am eigenen Hauptwohnsitz motiviert dazu, leer stehende Teile von Wohnungen und Häusern besser zu nutzen. Wenn z.B. eine pensionierte Person eine Einliegerwohnung
vermietet, gibt es zwei Gewinner. Die pensionierte Person durch das Zusatzeinkommen, den Untermieter durch den günstigen Wohnraum.
Von Altersarmut können Mieter wie Wohneigentümer betroffen sein. Kein Steuermodell wird dies grundsätzlich verhindern. Die Wohnsteuer trägt aber dazu bei, dass ausreichend Mittel für die
Sozialhilfe zur Verfügung stehen. Rund ein Drittel der Wohnsteuer stammt von (nicht steuerbefreiten!) Wohneigentümern.
Möglicherweise fehlen den pensionierten Wohneigentümern die Mittel, ihre Liegenschaft zu renovieren. In der Folge sind sie mit hohen Kosten für Heizung und Reparaturen konfrontiert. Immerhin
können sie dank der Selbstdeklaration des Eigenmietwertes endlich die zu hohe Schätzung dem Stand ihrer gealterten Wohnung anpassen. Ein Steuersatz von 8% dürfte in den meisten Fällen dem
heutigen Steuersatz ähnlich sein.
Die Erhebung der Steuern und die Verwendung der Steuererträge liegen innerhalb der Kantonsgrenzen. Die Kantone bestimmen, wie hoch der Eigenmietwert liegen soll. Dabei halten sie sich wie bisher
an die Grenzen von 60 und 100% der Vergleichsmiete.
Um die Steuerdaten innerhalb der Kantone und über die Kantonsgrenzen hinaus austauschen zu können, müssen sich alle Kantone an eine einheitliche Datenstruktur halten. Eine Anforderung, die auch
heute zu erfüllen ist.
Für die Erhebung der Steuern und für die Selbstdeklaration des Eigenmietwertes sind zusätzliche Computer-Applikationen erforderlich. Es dürfte sinnvoll sein, dass die Kantone diese
Programmierarbeit koordiniert von einem zentralen Anbieter beziehen.
Im aktuellen Steuersystem (Eigenmietwertbesteuerung) werden die Analogien zwischen Mietern und Eigentümern gerne unterschätzt. Dazu einige Beispiele:
Natürlich gibt es auch grosse Unterschiede: Mieter tragen deutlich weniger (finanzielle) Risiken und können viele Probleme an den Vermieter delegieren, z.B. Reparaturen.
Mieteinnahmen und Eigenmietwerte (60% bis 100% der Vergleichsmiete) unterliegen einem Einheitssteuersatz, der maximal der MwSt entsprechen darf. Liegt eine Miete deutlich unter der
Vergleichsmiete, kommt der Eigenmietwert zur Anwendung. Der Bundesrat legt Ausnahmeregelungen fest, z.B. für Pensionskassen.
Der Steuerertrag geht zu 50% an die Standortgemeinde und zu 50% an den Kanton.
Zwei Volksinitiativen?
Eine Initiative könnte eine Wohnsteuer für Wohneigentum fordern. Eine weitere Initiative könnte eine Wohnsteuer für Mietwohnungen anstreben.
Die unterschiedliche Besteuerung von Mietwohnungen und vermieteten Gewerberäumen kann als Widerspruch zum Grundsatz gesehen werden, dass Gleiches gleich zu versteuern sei. Allerdings ist
fraglich, wie viel Gewicht man dieser Sichtweise von Investoren beimessen will.
Wenn sich Wohnungen und Geschäftsräume teilweise überschneiden, ist die Besteuerung anspruchsvoll, da unterschiedliche Steuermodelle zur Anwendung kommen.
Unternehmen die in mehreren Branchen tätig sind, müssen den Teil der Vermietung separat abrechnen. Der Geschäftsbericht ist entsprechend anzupassen.
Mieteinnahmen aus dem Ausland sind von der Wohnsteuer nicht betroffen.
Sollten die Hypothekarzinsen auf über 5% ansteigen, könnte sich das Parlament veranlasst fühlen, den steuerlichen Hypothekarzinsabzug wieder einzuführen … In diesem Fall ist die Wohnsteuer von
untergeordneter Bedeutung. Bei 50% Verschuldung fällt sie deutlich weniger ins Gewicht als 1% Hypothekarzins.
Welcher Anteil des Gemeindebudgets direkt auf den Wohnkonsum zurückgeführt werden kann, ist kaum bekannt. Der Zusammenhang sollte untersucht werden.
Damit das Inkasso der Wohnsteuer durch einen Dienstleister erfolgen kann, müsste sie eventuell Wohngebühr, Infrastrukturgebühr oder ähnlich genannt werden.
Die Wohnsteuer soll für alles selbstgenutzte Wohneigentum gelten, d.h. Häuser und Eigentumswohnungen. Auf eine Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnung kann verzichtet werden. Die
Wohnsteuer eignet sich auch für Wohnbaugenossenschaften.
Bei der Vermietung von Wohnungen durch Firmen dürfte die Wohnsteuer verglichen mit den aktuellen Steuern weitgehend haushaltsneutral sein. D.h. Firmen bezahlen durchschnittlich schon heute
ca. 8% Steuern auf ihre Mieteinnahmen.
Vermutlich eignet sich die Wohnsteuer auch für privat vermietete Wohnungen. Ob die Einheitssteuer haushaltsneutral ist oder nicht muss untersucht werden. Sollte die Wohnsteuer auch hier zur
Anwendung kommen, müsste bei unverhältnismässig hohem Gewinn die Miete gesenkt werden.
In welchen Bereichen die Wohnsteuer gelten soll, wird man erst festlegen können, wenn die heutigen Steuererträge bekannt sind.